【コストカット】引越しの初期費用を交渉してみた話

こんにちは！ねこさんです！
我が家は最近転居したばかりなのですが、引越しで頭が痛いのは、やっぱり費用ですよね…。
これまでは知識がなかったため、仲介業者に言われるまま引越し費用を支払ってきました。
今回は、しっかりと事前に知識を詰め込み、実際に仲介業者と交渉を重ね、初期費用を約14万円カットすることができましたので、その過程をご紹介したいと思います！

今後お引越しを考えている方のご参考になれば幸いです。

引越しの流れ

まずはお引越しの流れをざっと思い返してみましょう。

物件探し

最近は物件検索サイトも充実して多岐にわたります。
意外と操作性や検索の仕方がサイトによって異なりますし、サイトによって同じ検索条件でも表示される物件が異なる場合があるので、複数のサイトで探すとより幅広く物件を探すことができます。
希望の地域や物件の情報を入力すると、条件に合致する物件が勝手に検索されるので、とても便利ですね。

我が家の場合
ファミリー向け賃貸物件を探していたので、希望の条件を入れて検索していました。
ファミリー向けの賃貸物件は数が少ないので、５種類以上の物件検索サイトをこまめにチェックしていました。
実際に使ったのはSUUMO、不動産連合隊、スマイティ、けんさくん、LIFULL HOME’Sです。

問い合わせ＆内見

気になる物件が見つかったら、サイトに設置されている問い合わせフォームから仲介業者に連絡します。
電話で連絡することもできますが、記録を残したかったのでメールでの問い合わせにしました。
サイトや仲介業者によってはLINEでの問い合わせにも対応しているので、使いやすい窓口から問い合わせると良いと思います。
※ただし、LINEの場合メッセージの削除が簡単にできてしまうので、記録として残したい場合はスクリーンショットを活用することになると思います。実際私も、仲介業者さんからのLINEのメッセージを確認する前に削除されていたことがありました笑　契約内容の確認に対する返答だったと思いますが、中身は確認できずじまいです。

メールでの問い合わせの実態になりますが、問い合わせた物件は申し込みが入っていると言われることが多く、改めて担当者から連絡が来て希望条件を聞かれ、サイトに入力した条件を再度送ることになります。
私は6社ほど仲介業者さんに問い合わせを入れて5社は上記の流れでした。

二度手間感がすごいので、仲介業者さんに問い合わせるときは、最初から希望条件を記載したメールを送る方がスムーズかもしれません。
直接店舗に出向くと、口頭で希望条件を伝えて、条件に合う物件をその場で紹介してもらい、時間が空いていればそのまま内見する流れになるので、メールのやり取りをカットしたい方は時間を作って直接店舗に行くのもおすすめです。
※コロナ渦に予約制を導入した店舗も多いので、直接店舗に行かれる方は予約が必要か確認しましょう。

物件がまだ空き状態であれば、内見の予約をします。直接内見するのが一番ですが、遠方への引越の場合はオンライン内見の対応を相談してみましょう。コロナ渦でオンライン内見の制度を導入した仲介業者さんが多いので、物件によっては募集ページにオンライン内見可能という記載があります。
日程調整をして、LINEのビデオ通話等でオンライン内見をする流れになると思います。

我が家の場合
市をまたぐ転居だったため、頻繁に現地内見ができませんでした。5件ほどオンライン内見で対応してもらいました。
実際のサイズ感は画面越しだと伝わりにくいですが、採寸してもらったり担当者さんの感覚を聞いてみたりして、結構細かく見ることができました。実際に現地で内見する場合は、洗濯機のサイズやテレビのサイズなどを事前に採寸してから行くと、部屋の中で何となくどんな導線になるか想像しやすくなります。我が家はお部屋の感じはすごくいいのに洗濯機が置けないということが何件かありました…笑

初期費用の見積もりをしてもらう

内見の予約をした場合、問い合わせから内見まで何日か空く場合があります。
内見まで余裕がある場合は、事前に初期費用の見積書を作ってもらうとスムーズだと思います。可能であれば複数の仲介業者さんに問い合わせをして相見積もりを取っておくと、後で交渉の材料にすることができるのでおすすめです。
我が家は気になる物件が見つかったら、内見の予約とともに初期費用の見積書を作ってもらっていました。

交渉＆申し込み

内見してお部屋の様子も気に入り、初期費用も把握した後は、いよいよ交渉と申し込みです。

後に触れますが、最近は連帯保証人の代わりに保証会社に加入することが必須条件となっている物件が多いです。そのためすぐ契約成立とはいかず、申し込みをして保証会社の審査を受ける必要があります。この保証会社の審査を申し込む手続きは先着順のようなので、どうしてもそこの物件に住みたいという場合は、とりあえず保証会社の申し込みだけ先にしてキープしておくということが多いようです。
※我が家が利用した仲介業者談なので、皆さんは要確認ですよ！！

交渉は、初期費用を把握して申し込みをする段階で行ってもいいですし、実際契約を締結する段階で行ってもいいと思います。仲介業者さんは、管理会社さんやオーナーさんに逐一確認して交渉を進めてくれるので、両者納得した状態で契約したい方は、申し込みの段階である程度交渉するのが良いのかなと思います。

我が家の場合
そもそも物件数が少ないファミリー向け賃貸物件を探していた+引っ越しの繁忙期だったこともあり、問い合わせた物件がことごとく内見予約の日程調整中に「申し込みが入ってしまいました…」と言われてしまいました。繁忙期は単身者向け物件も争奪戦が予想されるので、気に入った物件は保証会社の審査を申し込んでしまった方が確実なのかもしれません。
我が家は初期費用を把握して、保証会社に申し込む段階で仲介業者さんと交渉を始めました。保証会社の審査中でも仲介手数料などは金額が変わったので、細かく交渉する余地はありそうです。

契約締結

保証会社の審査を通過し、初期費用の金額など納得ができたら、実際に「そこのお部屋を借ります」という賃貸借契約を結ぶことになります。
ほとんどが契約書の説明を受けに店舗に行き、その場でサインして成立という流れになると思いますが、ここはぜひ、一度契約書を持ち帰って契約内容を再度確認し、冷静になってから改めてサインしに行きたいところです。
我が家のようにオンラインで手続きを進める方は、契約書のひな型を事前に送付してもらって、自分でも中身を把握して、納得できたらサインしに行くという形を取ると良いのかなと思います。
店舗で説明を聞くときは、仲介業者さんに舵を握られてしまったり、気に入った部屋に住めるという気持ちの高揚から特約などをよくチェックしないままサインしてしまいがちです。事前に把握しておくことで、勢いでサインすることもありませんし、納得のいかない部分は再度交渉に持ち掛けることができます。

引っ越し業者の手配＆引っ越しの準備

物件の賃貸借契約が成立したら、入居日に合わせて引越業者を手配し、ひたすら荷造りしていくことになります。
引越業者を手配する際も、仲介業者さんから「お安く紹介できますよ」という形でパンフレットをもらうと思いますが、ペイバックが乗っかっている場合が多いですから、引越業者も仲介業者経由ではなく直接連絡をして相見積もりを取りましょう。

我が家の場合
仲介業者さんからパンフレットは受け取らず、引越業者大手３社と地方１社に直接問い合わせて相見積もりをとりました。こちらも問い合わせはメールで行いましたが、メールの内容は一切見ていないという感じで電話連絡をしてきた会社が複数ありました。その会社は見積りだけしてもらって候補からは外しました笑
結局対応が丁寧だった大手１社と地方１社を候補にして、相見積もりの結果を材料に交渉し、対応が好印象で安くなった地方１社に決めました。
大手1社は14万円、地方1社は７万円だったので、ここでも７万円費用を削ることができました。

新居への移動＆退去の手続き

荷物を段ボールに詰め終えると、引越業者に手配した日取りで新居に移動することになります。
新居に入居前からの傷がある場合はしっかりと写真に収めておきましょう。退去時に修繕費用を上乗せされないためです。

荷物を搬出し終えたお部屋はできるだけ掃除をしてきれいにして返すのがマナー。
退去時には部屋の中の損傷度合いを担当者とチェックする「退去時立ち合い」という手続きがある場合があります。そこまで細かくチェックはされない印象ですが、大きな傷は自分がつけた傷か確認されますし、残置物も自分のものかどうか確認されます。確認が終わると、その場でサインを求められる場合がありますが、内容をしっかり確認してからサインしましょう。
立ち合いで確認作業をしたことについてのサインであればその場でしても構いませんが、修繕費用の承諾のサインであれば、一度断って原状回復費の見積書を送ってもらいましょう。修繕が必要な部分がある場合は、管理会社から原状回復の見積書が作られるので、その金額が割増しされていたり、不自然な範囲の計算になっていないかしっかりと確認してから、納得の上でサインしましょう。

以上が大体の引越しの流れになるかと思います。何となく仲介業者さんの言うとおりに行動しがちですが、一度立ち止まって冷静に考えるべきポイントがいくつかありますね。

引越しにおける初期費用とは

お部屋が決まり、晴れて契約書を締結すると、初月の家賃の他にかかる費用がいくつかあります。その総額が「初期費用」と言われるものです。
まずは引越しにかかる初期費用にはどんなものがあるのか、簡単にご紹介したいと思います。

賃料	毎月かかるお部屋の料金。15日までの入居であれば日割り賃料になり、15日以降の入居であれば日割り賃料＋翌月分の賃料をまとめて支払うことにしている物件が多い
管理費 共益費	設備のメンテナンスなど、物件を維持するために必要な費用
敷金	退去の際の原状回復費に充てられることが多い費用。契約時に一時的に貸主に預け、退去する際に原状回復費が相殺され、残金があれば返還される
礼金	貸主にお礼として支払う、返還されることのない費用
仲介手数料※	不動産仲介業者に支払う手数料。宅地建物取引業法という法律で、上限が決まっている。居住用の賃貸物件の場合、借主と貸主一方から賃料の0.5か月分までの請求が可能。例外として、借主も貸主も承諾している場合は、どちらか一方から賃料の１か月分までの請求が可能
保証料	賃料の支払いを担保する保証会社の利用料。初回に賃料の50％程度を支払い、あとは月額賃料の数％を支払う契約や、年間更新料を支払う契約など、保証会社によってプランが異なる
清掃料	ハウスクリーニングや水回り消毒料という名目で記載される費用。入居時か退去時に決められた金額を支払う
諸経費	24時間サポート料や自治会費など、物件によって異なる
火災保険	事故などで物件を損傷してしまった場合の賠償保険の保険料。ほとんどの物件で加入が必須条件になっている

※仲介手数料の具体例
家賃７万円の物件であれば、仲介手数料が
家賃の0.5か月分＝35,000円＋消費税
家賃の１か月分＝70,000円＋消費税
という感じで計算されます。
ここは家賃の１か月分以上の請求がされていないか注意する必要があります。

ざっと思いつくものだけでも結構項目があります。
初期費用の項目は、物件の募集ページに記載がある場合と、見積書を作る段階で初めて記載される場合とがあります。賃貸借契約を結ぶ場合は必ず初期費用の見積書を作ってもらい、細かいところまでチェックしましょう。

交渉の余地がある初期費用

ご紹介した初期費用の中には、交渉しても金額が変わらない可能性が高い費用と、交渉すると減額してもらえる可能性のある費用があります。
例えば築年数が経っていない新築物件に住みたいと思った時、家賃交渉をしても減額する理由がないので家賃が安くなる可能性は限りなく低いですよね。
一方で、仲介手数料というものは、貸主と借主がそれぞれ賃料の0.5か月分を折半して仲介業者に支払うのか、借主が賃料１か月分を支払うのか、あるいは仲介手数料が無料になるのか、三者の合意のもと自由に決めることができる料金です。しかも賃料が基準の料金なので、自分が何％負担するのかによってかなり初期費用の金額が変わってきます。
こういった交渉の余地がある初期費用というものは、何とか減額して初期費用を安く抑えたいところです。

では実際に、初期費用のどの項目に交渉の余地があるのか、見ていきましょう。

賃料

賃料は、先述した通り、物件そのものの価値が減少していないと交渉になりません。新築物件や築浅物件は、賃料を安くしてほしいと言っても通用しないでしょう。
狙うのは、築年数が経っている物件や、長期間募集されている物件です。
似たような物件と比較して安くなることを交渉してもいいでしょうし、引っ越し時期の兼ね合いからフリーレントの交渉をして実質的に賃料を減らす交渉もできます。長期的に借り手が見つかっていない物件であれば、賃料を下げてもらえたら即決するという交渉条件も出すことができるでしょう。

フリーレントとは
入居後の一定期間賃料が無料になる契約のことです。最近は最初からフリーレントを売りにして募集する物件も増えてきたようです。フリーレントが提示されていない物件でも、代わりに即決するなど、貸主側にもお得な条件を提示すると交渉が円滑に進むのかなと思います。交渉が成立するとかなり初期費用をカットできるので、交渉してみる価値はあるでしょう。

また5～６年以上同じ物件に住んでいるのであれば、減価償却が進み物件そのものの価値が下がっている場合がほとんどですから、賃料を減額してくれたらまた更新するという交渉もできると思います。

減価償却とは
経年劣化などによって価値の減少がみられる部分を考慮する会計処理の仕方です。物件そのものの価値は年々下がっていくと考えられます。また物件そのものだけでなく、内装や設備に関しても減価償却の考え方が適用され、原状回復費が計算されていきます。
今のクッションフロアと5年前のクッションフロアでは、今の方が劣化していることは明らかですよね。今のクッションフロアにどれくらいの価値が残っているのかという点を考慮して、原状回復費を計算することになります。長年住んでいた物件の原状回復費が、新品と同じ価格帯で計算されていたら、待ったをかけましょう。

我が家の場合
今回引越し手続きを進めていく中で、仲介業者の担当者さんに何度も言われたのは「オーナーさんからすると、同じ物件に長く住んでくれた方が家賃収入の空白期がなく喜ばれる。長く住んでくれるのであれば、賃料の減額にも応じてくれる可能性が高い」ということでした。我が家は今回子どもの進学のことも考えて、「向こう10年以上住み続けられる家」をテーマに物件探しをしました。2年おきの更新のタイミングで都度減額を交渉してみるつもりではありますが、10年後にどれだけ今の賃料から減額できているのか、ちょっと楽しみではあります笑

管理費・共益費

物件の維持に必要な費用となりますので、不可能ではないと思いますが、減額の交渉は難しい項目になると思います。集合住宅であれば、一部屋だけ管理費を払わなくていいということもできないと思います。法外な金額でない限りは交渉の余地のない項目でしょう。

敷金

こちらも原状回復を担保するお金ではありますが、交渉の余地は多少ある項目かなと思います。退去時に原状回復費を実費で払うという契約で敷金をカットする交渉を持ち掛けることもできると思いますが、個人的にはカットするよりも設定していてほしい項目ではあります。物件を見ていると、敷金０円の物件もありますが、その代わり室内清掃料が高めに設定されている場合が多いので、相殺して返ってくる可能性がある敷金は条件に入っていてほしい金額です。

礼金

礼金は貸主にお礼金として支払うお金ですが、たいていは仲介業者にもバックがあるという話です。最近は礼金を設定している物件の方が少ない印象なので、交渉の余地がある項目だと言えます。ただ、礼金契約に慣れているオーナーさんだと「礼金も支払えない入居者はお断り」という判断をされかねないので、交渉する余地はありますがあまり強引に交渉するのは避けましょう。先述した通り、礼金０円の物件も数多く存在するので、納得がいかなければ最初から礼金０円の物件を探す方が良いと思います。

仲介手数料

仲介手数料は、できるだけ０円に近づけるように交渉したい項目です。例えば複数の仲介業者に同じ物件を相見積もりしてもらい、「A社は仲介手数料0.5か月で手続きしてくれるそうです。B社はどうでしょう？」と交渉するのがベストかと思います。あるいは相見積もりなしでも、「仲介手数料を無料か0.5か月分にしてくれたら即決」という提案をすることも可能かと思います。最初から仲介手数料が無料になることを売りにしている物件検索サイトもあるので、そういったサイトを活用するのもいいと思います。

我が家の場合
相見積もりを取ると、やり取りをしていたA社は１か月分、B社は0.5か月分で見積もりが出ました。「B社は0.5か月分で契約してくれるんですが、A社さんは頑張れますか？」と交渉してみると、あっさり0.5か月分まで減額。それを知ったB社がさらに「ではうちは仲介手数料無料で手続きさせていただきたいのですがいかがでしょう！」という太っ腹な提案が笑　再度A社に「B社から仲介手数料無料にするからうちで契約してくれないかと言われています」と伝えたところ、A社もしぶしぶ仲介手数料無料にしてくれました笑　この交渉により、当初の初期費用に計上されていた賃料１か月分相当の料金がカットされたので、かなり大きなカットとなりました。

保証料

こちらは保証会社のプランによるので、保証料をカットしたいのであれば、「連帯保証人を選定するので保証会社の利用をしない契約にできるか」と持ち掛けるのが良いかもしれません。ただ、最近はこの保証会社の利用が契約の必須項目になっている場合が多いので、プランの中で安く済むプランを選ぶか、安いプランの保証会社を利用している仲介業者を選ぶか、という形になってくるかと思います。自分の年齢が上がってくると、家族の年齢も上がるわけですから、連帯保証人を選定するハードルは年々上がりますよね。連帯保証人よりは、保証会社を利用した方が、貸主側も安心できるようです。

我が家の場合
保証会社の利用が契約の必須項目だったので、初回のみ総賃料の50％＋月額総賃料の0.2％というプランにしました。連帯保証人を選定すれば条件をクリアできる物件もあったのですが、両親が既にリタイア後のパート就労だったため、保証会社を利用することにしました。

室内清掃料

SNSではここが削れる！と一番言われている部分になります。
本来ハウスクリーニング費用や水回り清掃料というものは、「次の借主のためにする整備」にあたるので、貸主が負担するのが妥当な料金になります。国交省のガイドラインにも記載があるので、「貸主負担の費用と言えるので、特約から除外してください」と主張することができるでしょう。SNSではそういった投稿が数多く見られますし、私も自分で実際交渉するまで、この理屈が通用すると思っていました。
しかし、SNSで投稿されている方のほとんどが、単身者の方のようなんですね。ファミリー向けの物件というのは、そもそも数が少ないという事情があり、「特約が飲めないのであれば別の物件を」と言われてしまうと、物件の選択肢がなくなってしまいます。私も実際に「ハウスクリーニング費用はガイドライン上貸主負担の費用になると思うので、特約から除外してください」と伝えたところ「ハウスクリーニング費用は支払わないといけないお金ですから、特約から除外することはできません！」と返信されてしまいました…（結局その仲介業者さんとはやり取りするのをやめました）貸主に確認することなく頭ごなしに断ってくる業者は、あまりお勧めできません。メールでやり取りをすると、こういった仲介業者の性格も見ることができるのでおすすめです。
冷静に考えてみると、原状回復の担保として敷金を預けているのに、実際どれくらいのことをするのか内容が不明な室内清掃に高額な金額を支払わないといけないというのは謎ですよね…。もしどうしても特約で入ってくる条件になるのであれば、作業内容の明細をもらうとか、実費で清算にならないか交渉するのが良いでしょう。

我が家の場合
やり取りをしている仲介業者さんは、一応貸主に確認をとって削れる費用か聞いてから「こちらは削れないそうです…」ということでした。最近はこの室内清掃料を支払う代わりに退去時の原状回復についてうるさく言わない(敷金はほぼ返ってくる)ことにしているようです。払わないと契約できない状態が横行しているようなので、業界全体で改善していく流れができないと、カットすることは難しいのかもしれません。

火災保険

火災保険も、何となく契約書に提示される保険会社に加入してしまいがちですが、本来保険は自由に加入できますから、自分で負担金の少ない保険を選ぶことができます。ただし、集合住宅の場合、部屋ごとに保険がばらばらだと物件全体に事故が起こった場合にかなりややこしい手続きになってしまうため、統一する目的で保険会社の指定がある場合があります。仲介業者さんにお願いすると管理会社に確認してもらえるので、保険の賠償額や賠償内容を確認して、同等の補償内容で安い保険に加入することができないか交渉してみましょう。

我が家の場合
自分で選んだ保険に加入できるか確認してもらい、OKが出たので、火災保険料も18,000円ほどカットすることができました。

24時間サポートなどの諸経費

契約によってこまごました費用が掛かりますが、すべてどういったことに使われるのか確認しましょう。内容によってはカットできる費用もあります。24時間サポートについては、火災保険で対応可能な場合があるので、それを理由に除外することを交渉することができると思います。我が家も先ほど選んだ火災保険に24時間サポートがついているので、カットしてもらいました。

あくまで自由契約であるという認識

ここまで、引越しの初期費用のざっくりとした解説と交渉の体験談を綴ってきました。SNSでは、初期費用の中で払う必要のないお金は断ろう！と交渉を推奨されていますが、SNSのようにはいかないという前提で交渉を進めましょう。あくまで自由契約ですから、契約内容は自由に設定できるものです。「条件をのめないなら契約不成立」というのは当たり前の話ですから、交渉してみて、条件を飲むのか別の物件を探すのか、それは自分で納得のいく落としどころを探していかなければなりません。
残念ながら、借主負担にすることが横行している部分は否めません。業界全体で適切な契約を結ぶよう働き掛けないと、知識のない借主の負担金が増える事態は避けられないと思います。
だからこそ、どこが自分で負担してしかるべき料金なのか、正しく認識して判断していきましょう。

この記事が、皆さんの知識の一つとなれば幸いです。

おまけ

結局我が家の初期費用がどうなったかというと…

仲介手数料：93,500円→０円
指定火災保険：30,800円/2年→12,000円/2年
24時間管理費：880円→０円
20日入居だったところを27日入居に変更→日割り家賃が7日分削減
引越業者費用：大手の見積もり14万円→7万円
※引越業者費用は厳密には初期費用ではないですし、減額されたわけではないのですが、大手の見積もりが基準になるという意味で、減額された分として記載しています。

初期費用としては約14万円の削減、引越業者代も合わせると実に約21万円の節約につながりました！50万円くらいはかかるかなと感じていたので、かなり節約できたのではないかと思います。

全てが値上がりしている現代。安くできる部分は安くして、節約していきましょう♪

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